스마트폰 가격과 주택 가격

휴대전화는 과거보다 많은 기능을 갖추면서 더 널리 보급되었습니다. 반면 좋은 입지의 주택을 마련하는 일은 여전히 어렵게 느껴질 수 있습니다. 린 앨든은 2022년 글 What is Money, Anyway?에서 생산의 조건과 자산의 저장 수요를 함께 보면 이 차이를 이해할 수 있다고 설명합니다.

더 효율적으로 만들 수 있는 물건

공장에서 만드는 기기는 설계와 생산 기술이 좋아지면 같은 성능을 더 적은 노동과 자원으로 구현할 수 있습니다. 자동화와 대량 생산은 단위당 비용을 낮출 수 있고, 새 기술은 같은 가격으로 얻는 성능을 높일 수 있습니다.

앨든은 휴대전화를 주머니에 들어가는 슈퍼컴퓨터에 비유합니다. 과거에는 부유층이 쓰던 제한적인 기기였지만 훨씬 많은 사람이 다양한 기능을 사용할 수 있게 되었습니다. 가격표뿐 아니라 성능을 함께 보아야 한다는 뜻입니다.

농업에서도 기계와 에너지를 활용하면 더 적은 인력으로 생산할 수 있습니다. 이런 변화는 식량 생산에 필요한 자원을 줄이고 다른 활동에 자원을 쓸 여지를 만듭니다. 다만 기술 발전이 모든 시기의 모든 제품 가격을 반드시 낮추는 것은 아닙니다.

집을 지을 수 있어도 같은 자리를 복제할 수는 없습니다

주택은 새로 지을 수 있습니다. 그러나 특정 역과 학교, 일자리 가까이에 있는 입지를 같은 조건으로 무한히 늘릴 수는 없습니다. 건물의 생산과 입지의 공급 제약은 다릅니다.

여기에 거주 수요 이외의 저장 수요가 붙을 수 있습니다. 앨든은 사람들이 통화보다 가치가 잘 보존될 것으로 기대하는 자산을 저금통처럼 사용한다고 설명합니다. 주택의 경우 살기 위한 수요와 자산을 보관하려는 수요가 같은 가격에 영향을 줍니다.

그는 중국의 부동산과 미국의 넓은 주가지수 투자를 사례로 듭니다. 특히 명목 금리가 물가상승률보다 낮았던 시기에 이런 선택의 유인이 커졌다는 것이 그의 관찰입니다. 이것은 주택이나 주식을 사면 구매력이 보장된다는 주장은 아닙니다.

통화량이 더해질 때의 해석

앨든은 생산 비용을 낮추는 힘과 통화 공급 증가를 함께 보려 합니다. 그의 영국 장기 자료 비교에서는 1인당 통화량 증가율과 소비자물가 상승률 사이에 차이가 나타납니다. 그는 그 차이를 기술에 따른 가격 하락 효과를 가늠하는 매우 거친 추정으로 사용합니다.

그러나 통화량 증가율에서 물가상승률을 빼면 실제 생산성 증가율이 나온다는 공식은 아닙니다. 또한 늘어난 돈이 언제나 주택으로 흘러간다고 단정할 수 없습니다. 통화 수요와 신용의 배분, 소득, 자산 선호도 함께 바뀌기 때문입니다. 자세한 계산의 조건은 생산성과 물가상승률에서 다룹니다.

이 글에서 가져올 설명은 상대적입니다. 생산을 늘리기 쉬운 물건과 특정 입지처럼 공급에 제약이 큰 자산은 같은 수요 변화에도 다르게 반응할 수 있습니다. 여기에 저장 수요가 붙는지 여부가 또 하나의 차이를 만듭니다.

주택의 가격에는 여러 조건이 겹칩니다

인구와 가구 수, 도시로의 이동, 건축 규제, 실제 공급 속도, 금리와 대출 조건도 주택 가격에 영향을 줍니다. 앨든의 통화 관점이 이 조건들을 대신하지는 않습니다. 주택 가격이 모든 지역에서 항상 오르거나 스마트폰 가격과 항상 반대로 움직이는 것도 아닙니다.

자산을 저금통으로 사용하면 가격 변동과 거래 비용, 낮은 유동성을 감당해야 합니다. 대출이 있다면 자산 가격이 내려가도 상환 의무는 남습니다. 주택에는 유지·보수 비용도 있습니다.

가격을 이해할 때는 그 물건을 더 생산할 수 있는지, 어떤 입지나 자원이 제약인지, 실제 사용 외에 저장 수요가 있는지를 물을 수 있습니다. 이 질문은 어떤 자산의 가격 상승을 단정하기 위한 것이 아니라 같은 ‘물가’라는 말 아래 서로 다른 가격이 움직이는 이유를 구분하기 위한 것입니다.